Est-ce le bon moment d’acheter pour louer aux Etats-Unis?
Publié dans La Tribune le 15/09/09

Mary Fort, directrice du développement international chez BPI (Banque Patrimoine et Immobilier) voit une opportunité inédite pour les investisseurs français.

L'investissement locatif aux Etats-Unis a rarement été aussi attractif : le marché immobilier a perdu parfois jusqu'aux deux tiers de sa valeur, le dollar a plongé face à l'euro depuis mars, un nombre croissant d'américains se tourne vers la location ... Une configuration qui crée des opportunités inédites pour les investisseurs étrangers, à condition d'en maîtriser les risques.

Tout d'abord, les taxes foncières aux Etats-Unis sont parfois très élevées. Elles atteignent par exemple 2% par an de la valeur du bien en Floride. Prenons l'exemple d'un bien situé à Miami, évalué à 150.000 dollars, contre 400.000 avant la crise. Ce bien est acheté par un particulier Français qui en attend 18.000 dollars de loyer par an. Avec un impôt foncier à 3.000 dollars et des charges annuelles de 4.800 dollars, son rendement net annuel n'atteindra donc finalement que 6,8%.

Autre point à intégrer : le goût des Américains pour les grands ensembles suréquipés, qui alourdissent considérablement les frais de copropriété. En particulier lorsque la résidence compte un nombre limité de copropriétaires, ou que l'immeuble est à moitié vide. Tous ces inconvénients doivent être étudiés avant de jeter son dévolu sur l'une des nombreuses opportunités d'investissement présentes sur le marché.

Ces deux exemples montrent qu'il y a quelques règles simples à suivre avant de franchir le cap. Un investisseur avisé s'assurera par exemple que le bien qu'il vise est situé dans un immeuble occupé au moins à 80%, idéalement par des personnes âgées présentes depuis de longues années. Mais le plus important est de garder à l'esprit que son investissement est davantage dicté par des objectifs de plus-value que par le seul rendement locatif à court terme.

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Acheter un logement aux Etats-Unis : le bon plan?
Publié dans La Tribune le 26/11/09

L’investissement locatif outre-Atlantique est aujourd’hui une vraie opportunité. À condition de se dépêcher et surtout d’être vigilant.

Pour Christophe Bourreau, responsable commercial chez Barnes, cela ne fait aucun doute : « Il y a des affaires à réaliser aux États-Unis. » En effet, à New York, les prix de l’immobilier ont reculé de 15 % à 20 % depuis septembre 2008, et s’établissent entre 9.000 et 12.000 euros le mètre carré. À Miami, ils ont chuté de près de 50 % en deux ans pour atteindre 1.500 à 4.500 euros le mètre carré. Quant à Las Vegas, les biens ont perdu 30 % de leur valeur en à peine un an. « C’est donc le moment d’investir dans l’immobilier américain : on a touché le fond. En achetant maintenant, on ne revendra pas moins cher. » D’autant que la faiblesse actuelle du billet vert par rapport à la monnaie européenne (autour de 1 euro pour 1,5 dollar) constitue un atout supplémentaire pour l’investisseur français.

Mais il faut se dépêcher : les chiffres de l’immobilier américain, parus lundi, indiquent que les ventes de logements anciens ont grimpé de 10,1 % en octobre.

Se dépêcher, d’accord, mais sans se précipiter ! « L’investissement locatif aux États-Unis ne doit pas être un effet de mode. Cette démarche demande une culture internationale et un esprit patrimonial, pas seulement spéculatif », prévient Olivier Dacquin, directeur du développement commercial chez Banque Patrimoine et Immobilier. Comme toujours, lorsqu’on achète pour louer, « il faut s’assurer qu’il existe un marché locatif dans la ville où l’on souhaite investir, être présent sur place pour gérer son bien ou s’entourer de personnes qui peuvent s’en occuper ».

Quelques règles simples à suivre pour éviter les mauvaises surprises. Pour commencer, entourez-vous de conseillers qui connaissent bien le marché américain et qui pourront vous guider, non seulement lors de l’achat mais aussi lors de la location et de la revente du bien. Ensuite, il est conseillé de passer par une société et non pas en nom propre afin de ne pas payer la taxe sur la plus-value. Dans ce cas-là, si vous avez pris votre crédit aux États-Unis, les coûts peuvent être amortis par la société. Mais vous pouvez aussi demander un emprunt en France, les taux d’intérêt étant légèrement moins élevés. Enfin, ne sous-estimez pas le goût des Américains pour les immeubles équipés : concierge, parkings, salles de gym… « Ces aménagements permettront d’augmenter les loyers que vous demanderez, mais ils engendrent un coût », prévient Christophe Bourreau.

Objectif revente

Pour éviter d’avoir trop de charges à payer, Mary Fort, directrice du développement international chez Banque Patrimoine et Immobilier, conseille de s’assurer que le bien visé soit situé dans un immeuble occupé au moins à 80 %. Histoire que les frais de copropriété soient supportés par un plus grand nombre de personnes…

Malgré toutes ces précautions, il y a peu de chances que le rendement locatif mérite l’investissement. « L’intérêt réside essentiellement dans la plus-value que l’on peut attendre lors de la revente du bien à moyen terme, c’est-à-dire au bout d’environ quatre ans », résume Christophe Bourreau.

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En Floride, près de 70.000 logements à saisir à prix cassés
Publié dans Capital.fr le 29/12/09


Pour Bruno Monier-Vinard: Malgré les neuf heures trente de vol depuis Paris, de plus en plus de Français choisissent d'investir a Miami

Du soleil toute l’année, des plages de sable fin à perte de vue et des prix qui ont chuté de 35 à 55% en deux ans?: Miami est sans doute la destination la plus excitante du moment. Malgré les neuf heures trente de vol depuis Paris, de plus en plus de Français choisissent d’y investir, profitant d’un taux de change qui ne leur a jamais été aussi favorable. «Grâce à la dégringolade du billet vert depuis un an, on gagne encore 15% sur les prix actuels», confirme Christophe Bourreau, responsable à Miami du réseau d’agences immobilières Barnes. Côté habitations, il y a le choix?: en novembre dernier, on comptait 27 000 maisons et 43 000 appartements à vendre dans l’agglomération… Mais attention, acquérir une villa exige encore un budget très confortable. Dans les secteurs de standing, tels que Surfside, Normandy Island ou Biscayne Point, comptez au moins 600 000 euros pour 200 mètres carrés habitables, et plus de 1 million avec la vue sur mer. Mieux vaut s’orienter vers les appartements des «condominiums», ces grands ensembles modernes avec services intégrés (conciergerie, piscine, cafétéria, salle de gym…).

Moins chers, ils ont aussi l’avantage de se louer aisément aux touristes américains ou canadiens (qui raffolent de ces commodités) durant les périodes d’inoccupation. De quoi, pour un petit deux ou trois-pièces, s’assurer 800 à 1?200 euros de revenu par mois et s’acquitter sans effort des charges ­annuelles de propriété (1 à 2% du prix pour les services et 1,8% au titre de la taxe foncière). A quinze minutes de l’aéroport, South Beach est le coin le plus prisé, concentrant boutiques, bars et restaurants. Le mètre carré ­récent se paie autour de 4 000 euros, mais la facture baisse de 30% en s’éloignant de quelques kilomètres au nord, le long de la plage. Plan classique?: résidence Akoya (2004), un 73 mètres carrés vient de partir à 180.000 euros (2 470 euros le mètre carré). Il était proposé à 415 000 euros en 2007…

Dans tous les cas, veillez à prendre certaines précautions avant de signer. Il n’y a aucuns frais d’achat aux Etats-Unis et peu de formalisme, mais il est conseillé, afin d’éviter toute contestation sur votre titre de propriété, de le faire enregistrer au cadastre en souscrivant une garantie spécifique (0,7% du prix de vente). Acheter à travers une LLC (Limited Liability Company), structure juridique dont la création coûte environ 350 euros, est encore plus utile?: vous limiterez l’impôt sur la plus-value de revente à 15%, alors qu’il grimpe d’ordinaire jusqu’à 45% pour un étranger. Enfin, n’hésitez pas à vous offrir les services d’un avocat?: pour 300 à 400 euros d’honoraires, il effectuera toutes ces formalités à votre place.

Zoom sur les prix de l'immobilier :
Baisse des prix en deux ans : 45%.
Prix minimal pour une villa de 200 mètres carrés?: 600?000 euros.
Prix du mètre carré récent?: 2?500 euros.

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