Les prix de l'immobilier à Miami

Les prix immobiliers on beaucoup baissé en Floride en général et a Miami / Miami Beach en particulier mais il faut se méfier des medias que pourraient vous faire croire que tout est à vendre à Miami pour une bouchée de pain, car ce n’est pas le cas. Même si les prix des biens immobiliers de qualité on baissé par rapport aux prix de 2005-2006, ils sont restés a un niveau raisonnable et il est rare de trouver des biens en short sale ou saisie bancaires dans les immeubles ou les quartiers les plus prisés où la baisse des prix depuis 2005-2006 ne dépasse pas les 10-20%, sauf en cas de "coup de fusil" : une excellente opportunité d'investissement se présente dans un quartier ou un immeuble très prisé. Alors, de multiples offres sont souvent presentées le jour même, au-dessus du prix demandé.

Pour être au courant des meilleurs "coups" sur le marché immobilier à Miami, consultez notre page Facebook.

D'autre part, certains promoteurs de biens de très grande qualité peuvent rencontrer de grandes difficultés financières dans ces nouvelles conditions de marché, et nous avons accès a des propositions exclusives et confidentielles qui peuvent s’avérer très intéressantes, avec des remises de 40 a 50% sur les prix de 2005-2006. Ces propositions ne sont pas disponibles dans le MLS. Nous contacter pour un inventaire de biens neufs a prix reduits
 

Condos, condo hôtels, maisons individuelles, biens d'investissement?

Il est important de déterminer le type de bien immobilier adapté à vos besoins et à l’usage que vous souhaiterez en faire. Souhaitez-vous faire seulement un investissement ou souhaitez-vous aussi profiter de votre appartement ou de votre maison ? Souhaitez-vous un bien locatif clé-en-mains (complètement meublé et équipé) ou souhaitez vous y apporter votre propre touche personnelle ? Souhaitez-vous gérer votre bien vous-même ou désirez-vous une solution tout compris ?
Si vous souhaitez investir dans une maison individuelle, il est très important de savoir que les locations saisonnières de moins de 6mois et 1 jour ne sont plus autorisées dans la ville de Miami Beach depuis Janvier 2009. Par contre. Elles sont autorisées dans les localités environnantes : Miami, North Miami Beach, Miami Shores, Bal Harbour, North Bay Village, Key Biscayne, Coconut Grove, Coral Gables, etc.
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Achat en société ou en nom propre?

Vous avez la possibilité de constituer une société off shore et/ou une société en Floride qui sera propriétaire de votre bien. Ce montage a de nombreux avantages fiscaux et comptables : La Société "offshore" possède 100% des parts d’une Société de Floride qui est propriétaire du bien. La Société "offshore" permet d’éviter les droits de succession, et la société de droit floridien permet d’éviter la rétention FIRPTA de 10% en cas de revente et limite la responsabilité civile du propriétaire en cas d’accident d’un locataire ou visiteur dans l’appartement.
Nous pourrons vous recommander un comptable ou avocat capable de mettre en place la structure juridique adaptée à votre achat.
Les frais de mise en place sont très raisonnables :
Société « Off Shore, par exemple Iles Vierges Britanniques, coût de constitution $2300 ; administration annuelle $1150
Société de Floride : couts de constitution, $950 ; administration annuelle $430)

Mandats exclusifs, listings, MLS, et frais d’agence

Ici en Floride, chaque agence a ses propres mandats exclusifs ou "listings" mais peut aussi vous proposer tous les biens mandatés avec n’importe quelle autre agence locale ou nationale, a travers un système appelé le "MLS" ou "Multiple Listing System". Pour cette raison, il vous suffit de contacter une seule agence ou un seul agent immobilier pour pouvoir avoir accès a tous les biens disponibles à la vente. Vous pouvez aussi choisir de faire vous-même une recherche MLS à l’aide des nombreux outils informatiques disponibles pour le consommateur. MC² Realty vous propose un outil très performant de recherche MLS qui vous donnera accès à tous les listings de la zone de Miami. Cliquer ici
Les frais d’agence sont payés par le vendeur. La commission est partagée entre l’agent du vendeur (Listing agent) et l’agent de l’acheteur (Buyer’s agent). Il n’y a pas de frais d’agence pour l’acheteur, sauf dans certains cas spécifiques avec accord préalable.

Financements bancaires  

Avec la crise des financements aux USA, il est impératif pour un acheteur étranger de prévoir au moins 30% d’apport pour un achat finance aux USA. Le type de financement proposé aux états unis est toujours basé sur le système du "Mortgage", l’équivalent de l’hypothèque. Cela dit, le taux d’échange Euro/Dollar très favorable aux Européens rend plus intéressant d’amener un maximum de fonds en Euros, ou même d’effectuer un financement en Europe pour la totalité de l’achat car les taux sont aussi plus favorables en Europe. Certains organismes franco-américains et de nombreuses banques françaises proposent ce genre de programmes. Nous pouvons aussi vous proposer plusieurs sociétés de change basées en Europe pouvant vous proposer l’optimisation de votre opération de change au moment du paiement de l’apport et de l’achat proprement dit.