Achat de particulier à particulier
 
C’est le type de transaction le plus commun en Floride. Les biens immobiliers échangés dans ces transactions sont en général disponibles dans le MLS et listés dans notre moteur de recherche (Voir nos annonces immobilières classées) . Les prix affichés sont souvent négociables.
Une première offre est formulée par écrit par l’acheteur et accompagnée par un dépôt pouvant aller de $5000 a 10% du montant de l’offre. Ce montant est déposé du un compte séquestre et est entièrement remboursable si l’offre n’aboutit pas. Votre spécialiste de l'immobilier de MC² Immobilier peut vous guider pour le montant de votre offre en consultant les dernières ventes effectuées dans le quartier ou dans l’immeuble.
Une fois l’offre acceptée, l’acheteur a la possibilité de conduire une inspection détaillée de la propriété. Si l’inspection est satisfaisante, l’acheteur placera en compte séquestre un apport additionnel pouvant aller de 10% a 20% du prix du bien.
Une offre peut être soumise a l’obtention d’un crédit américain par l’acheteur. Dans ce cas, l’acheteur a un certain délai pour obtenir un financement (30 a 45 jours). Si le financement n’est pas obtenu dans ce délai (par exemple, si l’expertise du bien « Appraisal » par l’organisme de crédit n’est pas satisfaisante) l’acheteur a la possibilité d’annuler le contrat et de récupérer son apport.
Dans le marche actuel, une offre soumise a financement est peu attractive pour un vendeur, et il arrive souvent qu’ vendeur accepte une offre moins élevée mais non soumise a l’obtention d’un financement.
La clôture de la transaction ou « Closing » se fait entre 30 et 60 jours. Un agent de clôture ou "Closing Agent", qui est l’équivalent du Notaire, effectue les recherches de validité sur le titre de propriété et propose l’assurance de ce titre (obligatoire en cas de financement). Il synchronise le paiement des fonds a travers son compte séquestre et prépare les documents de transfert de propriété.
Dans la grande majorité des transactions de particulier à particulier, les frais d’agence sont payés par le vendeur. Les couts de closing pour l’acheteur varient entre 1.5% (Achat comptant) et 4% du prix d’achat (achat financé). Voir "Closing costs"

Achat à un promoteur 
 
Une offre très large de produits neufs est disponible depuis 2004. Suite a l’engorgement du marché en 2006 et son effondrement en 2008, de nombreux promoteurs (ou leurs créditeurs si le projet a été saisi) se retrouvent avec un large inventaire invendu et offrent des conditions très avantageuses pour les acheteurs, en particulier pour des achats comptants.
Sauf dans certains cas spécifiés, les prix annoncés sont en général négociables. Pour faire une offre, l’acheteur devra présenter un apport (le "deposit ") de 5 a 20%. Si l’offre est acceptée, l’apport devient non remboursable 15 jours après la signature du contact et réception des "condo docs' . Cette période est appelée la "Recission Period" et elle est obligatoire en Floride pour tout achat a un promoteur immobilier.
Si le produit est fini, ce qui est maintenant le cas pour la grande majorite des projets dans la zone de Miami / Miami Beach, le closing se fait dans les 30 jours.
Il est important de noter que les couts de closing pour un achat a un promoteur sont plus élevés que pour un achat de particulier a particulier. En effet, le promoteur va facturer a l’acheteur certains couts tels que le "hook up fee", qui est le remboursement des frais d’accès aux réseaux électriques, égouts et eau courante, ainsi que certains frais administratifs regroupés dans le « Developper Fee », d’un montant qui varie entre 1.5% et 1.75% du prix d’achat.
Les appartements sont en général livrés « decorator ready » :
- Cuisine et salles de bains équipées et finies (y compris sols)
- Sols et plinthes dans le living room et les chambres a la charge de l’acheteur
- Peinture et rideaux a la charge de l’acheteur.
Le cout de finition d’un appartement peut aller de $7/sq ft a plus de $40/sq ft selon le niveau de finitions désiré. Un appartement peut être fini en moins de 30 jours.
Contactez-nous pour les meilleurs deals sur les fins de programme direct promoteurs
 

Achat en Short Sale
 
Une "Short Sale" est une transaction ou l’organisme préteur accepte de recevoir pour solde de tout compte avec le vendeur un montant inferieur a l’hypothèque sur le bien. La plupart des biens offerts en short sale sont disponibles dans le MLS et il arrive parfois que le bien soit vendu a un prix plus élevé que le prix demande si il y a plusieurs acheteurs intéressés par la propriété.
Ce type d’achat peut être très long (plusieurs mois) et peut très bien ne pas aboutir si l’organisme prêteur décide de ne pas accepter le montant proposé par le plus offrant. Une fois la transaction acceptée par l’organisme prêteur, le closing doit être relativement rapide (moins de 30 jours) et en général, un étranger non résident ne pourra pas recourir a un financement aux USA. 
Voir nos offres en short sale 
 

Achat en Foreclosure ou Saisie Bancaire
 
Une propriété en Foreclosure a été saisie par la banque ou le préteur de fonds car le propriétaire précédent n’a pas payé ses échéances. La banque met en vente pour un prix égal ou inferieur au solde du montant du sur la propriété.
La plupart des biens offerts en Foreclosure sont disponibles dans le MLS et ce type d’achat nécessite une grande rapidité d’action de la part de l’acheteur potentiel car les propriétés de qualité à bas prix se vendent en quelques heures ou quelques jours et souvent a un prix supérieur au prix demandé par la banque. Il est important par exemple que les fonds nécessaires à l’achat soient déjà sur un compte séquestre aux Etats-Unis. Il arrive parfois que le bien soit vendu à un prix plus élevé que le prix demande s’il y a plusieurs acheteurs intéressés par la propriété.

Les propriétés vendues en Foreclosure ont parfois été à l’abandon pendant de nombreux mois, et parfois aussi été sujettes au vandalisme. Ces propriétés nécessitent souvent un investissement relativement important en reconstruction ou réparations. Voir nos offres en Foreclosure 

Si vous souhaitez que nous vous représentions dans un achat en Foreclosure, nous vous demanderons avant de formuler toute offre :

• Un dépôt sur compte séquestre d’un montant au moins égal a 10% de votre budget d’achat
• Une preuve de la disponibilité de vos fonds (attestation bancaire sur papier a en-tête de votre banque, en anglai et datée de moins d’un mois)
• Si les fonds sont en France, ils doivent être prêts a être acheminés aux USA sous 15 jours
• De  suivre nos indications sur le montant de l’offre a réaliser.

Compte tenu de la très grande demande sur les biens a bas prix en saisie bancaire, ces éléments sont obligatoires si vous souhaitez travailler avec nous.
 

Vente aux enchères
 
Très médiatisées à l’étranger dans les récents mois comme proposant des propriétés de rêve pour une bouchée de pain, les ventes aux enchères sont en réalité le dernier recours des banques qui n’ont pas pu se débarrasser de certains biens même a un prix très réduit. Les propriétés proposées en ventes aux enchères sont souvent mal localisées et/ou en mauvais état.